買房反悔了？斡旋金與要約書你搞清楚了嗎？

 房屋買賣：了解斡旋金與要約書的法律效力及反悔機制

在房屋買賣過程中，買方和賣方經常會聽到「斡旋金」和「要約書」這些術語。
然而，很多人對這些概念的法律效力和實際操作並不清楚。
本文將詳細介紹斡旋金和要約書的概念、金額合理範圍、法律效力，
以及買賣雙方在簽署後反悔的處理方式，幫助您在房屋交易中做出正確判斷。

什麼是斡旋金？

斡旋金是在買方選定心儀房屋並準備議價時，支付給仲介的一筆費用，以表達購房誠意。
支付斡旋金後，買方會簽署斡旋單，並載明出價金額。
仲介在收到斡旋金後，會先代為保管，並開始與賣方議價。
如果賣方同意買方的出價，斡旋金將轉為定金。

斡旋金的金額：斡旋金的金額通常為房屋總價的2%-5%，或固定金額（約10萬-50萬元），具體金額可依雙方協議而定。
斡旋單的內容：斡旋單上應註明斡旋期間、斡旋金金額及購屋出價，並由買方與仲介共同簽名。
斡旋單也可能被稱為斡旋契約、斡旋金收據等，無論名稱如何，其法律效力相同。

斡旋金的法律效力
斡旋金和斡旋單雖然在法律上沒有明文規定，但仍具有法律效力。
當賣方同意出價且斡旋金轉為定金時，即代表雙方已達成預約。
預約意味著買賣雙方對契約的重點條件（如房屋、價款）達成共識，只待商議細節（如付款方式、交屋期限。
此時，預約具法律拘束力，雙方都有義務完成交易。

斡旋金能否退還？
斡旋金在轉為定金前是可以退還的，但轉為定金後則不可退還：

可退還情況：在斡旋期間內未能成功議價，或買方在賣方同意前撤回斡旋，斡旋金可無條件退還。
不可退還情況：斡旋金轉為定金後，若買方反悔不買，定金將被賣方沒收；若賣方反悔不賣，需退還買方雙倍定金。

什麼是要約書？
要約書是買方在不支付斡旋金的情況下，向賣方表達購房意願及出價的一種方式。
要約書上載明買方的購房意願及出價金額，若賣方接受並簽署，要約書即具有法律效力。

 要約書的法律效力
要約書的法律效力與斡旋金類似，多數法院認為要約書僅對房屋和價金的範圍進行預約，
雙方需繼續協商細節，並在未來訂立正式買賣契約。
因此，簽訂要約書後，雙方有繼續協商簽訂本約的義務。

要約書的反悔機制
要約書與斡旋金一樣，在賣方同意出價前，買方可隨時撤回要約；若在議價期間內未成功議價，
要約書自動失效。但若賣方同意出價，雙方反悔將構成違約，違約的一方需賠償違約金，通常為房屋總價的3%。

斡旋金與要約書
斡旋金：需支付一定金額，但若反悔後違約金可能較低。
要約書：不需支付金額，但若反悔後違約金可能較高。

 常見法律陷阱及注意事項
1. 仲介扣除服務費：仲介不得從斡旋金或定金中扣除任何費用，斡旋金或定金全額退還或沒收。
2. 訂金與定金的區別：在台灣法律中，訂金與定金沒有區別，兩者都具有擔保性質，未履行契約時不可退還。
3. 審閱期規定：買方有審閱契約的權利，若放棄審閱權，需確保知情並自願放棄，否則可能影響契約效力。

防止不肖仲介侵吞斡旋金
選擇合法仲介：選擇具有合法營業執照的仲介合作。
確認議價狀況：撤回斡旋前，先以訊息等方式確認賣方尚未出價。
書面註明通知：在斡旋單上註明賣方同意出價時，仲介需於一定期限內通知買方。


結論

了解斡旋金和要約書的法律效力及其反悔機制，
無論選擇斡旋金還是要約書，都需謹慎考慮，以保護自己的權益，避免不必要的法律糾紛。

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